2026 다주택자 세금 총정리: 종부세·양도세·취득세 중과 현황
2026년 다주택자에게 가장 큰 변수는 양도소득세 중과 유예가 5월 9일로 끝난다는 점입니다. 종부세는 2023년 완화 이후 현행 유지, 취득세 중과는 완화 시도가 불발되면서 8~12%가 그대로 적용되고 있습니다.
- 양도세 중과 유예 2026.5.9 종료 — 이후 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과 재개
- 취득세 중과 완화 불발, 조정지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% 유지
- 종부세 현행: 2주택 최고 2.7%, 3주택 이상 최고 5.0% (공제 9억 원)
양도세 중과 유예, 5월 9일이 마지노선
2022년 5월 10일부터 시작된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 5월 10일부터는 중과세율이 다시 적용됩니다.
| 구분 | 유예 기간 (현재) | 유예 종료 후 (5.10~) |
|---|---|---|
| 2주택 | 기본세율 적용 | 기본세율 +20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 적용 | 기본세율 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 배제 |
2026년 2월 12일 정부가 발표한 보완 조치에 따르면, 5월 9일까지 계약 체결 + 계약금 지급 시 유예 혜택이 적용됩니다. 잔금 기한은 기존 조정지역(강남·서초·송파·용산)은 계약일로부터 4개월, 2025년 10월 이후 신규 지정 조정지역은 6개월입니다.
취득세 중과, 완화는 없었다
다주택자 취득세 중과 완화는 2022년 정부가 시도했으나 여야 이견으로 불발됐습니다. 현행 세율이 그대로 유지 중입니다.
| 주택 수 (조정대상지역) | 취득세율 |
|---|---|
| 1주택 | 1~3% (기본) |
| 2주택 | 8% |
| 3주택 이상 | 12% |
비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%가 적용됩니다. 다만 비수도권 공시가 2억 원 이하 저가 주택은 2025년 1월 2일부터 중과 제외되어 기본세율(1%)이 적용됩니다.
종부세는 2023년 완화 후 유지
종합부동산세는 2023년 세율 완화 이후 현행 기준이 유지되고 있습니다.
| 구분 | 세율 범위 | 공제금액 |
|---|---|---|
| 2주택 이하 | 0.5~2.7% | 9억 원 |
| 3주택 이상 | 0.5~5.0% | 9억 원 |
| 1세대 1주택 | 0.5~2.7% | 12억 원 |
예시로 보면
만약 조정대상지역에 공시가 합산 15억 원 상당의 주택 2채를 보유하고 있다면:
- 종부세: 과세표준 15억 - 9억(공제) = 6억 원, 세율 약 0.7~1.0% 구간 → 연 420~600만 원 수준
- 양도세: 5월 9일 전 매도하면 기본세율(6~45%), 이후엔 기본세율 +20%p 중과
- 만약 3억 원 양도차익이 있다면 기본세율 약 35% → 1억 500만 원, 중과 시 55% → 1억 6,500만 원 (약 6,000만 원 차이)
만약 비수도권 공시가 1억 5,000만 원짜리 소형 주택을 추가 매수한다면, 이 주택은 저가주택 기준(공시가 2억 이하)에 해당해 취득세 중과 없이 **기본세율 1%**가 적용됩니다.
정리하면, 다주택자에게 가장 시급한 건 양도세 중과 유예 종료(5.9) 전 매도 여부 판단입니다. 취득세 8~12% 중과는 당분간 변화가 없고, 종부세는 2023년 완화분이 유지되고 있습니다.
참고 자료